O DIREITO DE HERANÇA DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

É muito comum, no dia a dia da sociedade, a ocorrência de formalização das transações imobiliárias referentes a compra e venda de imóveis por meio de Contrato de promessa de compra e venda, como um meio de garantir, de alguma forma, que o acordo celebrado entre as partes seja cumprido, assim como, que os direitos tanto do promissário comprador quanto do promitente vendedor sejam protegidos contra terceiros, embora, mesmo sendo legítimo, este instrumento particular não detenha o poder de transferir a propriedade do bem que está sendo adquirido.

 O contrato de promessa de compra e venda, sendo um contrato legítimo, sem a existência de cláusula de arrependimento e, principalmente, quando há a devida comprovação da quitação dos valores pagos a título de compra de um bem imóvel, gera efeitos legítimos referentes ao direito do promissário comprador em adquirir a propriedade do imóvel, por meio da transferência de propriedade, ainda que de maneira impositiva, através de ação judicial - Adjudicação Compulsória -  quando este encontra resistência por parte do promitente vendedor, em contribuir com os trâmites necessários para a efetivação da referida transferência.

Não obstante, é imperioso esclarecer que, assim como o Contrato de promessa de compra e venda, ainda que não transfira de imediato a propriedade do bem que está sendo negociado, até mesmo porque para que haja a devida transferência, há a necessidade da condicionante de lavratura de escritura pública da compra e venda do imóvel com o consequente registro da mesma na matrícula bem, temos que considerar, também, os direitos do promitente vendedor em ser devidamente remunerado pela disponibilização do bem e consequente transferência do direito de posse sobre este, indiscutível efeito gerado pelo instrumento celebrado, ao promissário comprador, até que a avença seja integralmente quitada. Para que assim, então, proceda-se com a transferência de propriedade.

No entanto, no decorrer do lapso entre a formalização das negociações com a consequente elaboração de Contrato de promessa de compra e venda e a realização da quitação total do débito referente a aquisição do imóvel, inúmeros são os fatores e eventos que podem causar influências diretas e prejudiciais aos deveres e direitos das partes, como por exemplo, o óbito de um desses.

Com isso, surge uma grande dúvida:

Ao promissário comprador – Como se dará a transferência de propriedade do imóvel se o atual proprietário faleceu?

Ao promitente vendedor – Como será realizado o pagamento dos valores remanescentes ao óbito daquele que se obrigou a quitar o débito?

De um lado o prejuízo de ter pago valores sobre um bem que pode não conseguir adquirir de forma plena e de outro lado o prejuízo de ter disponibilizado um bem, com transferência do direito à posse deste, sem que haja a quitação total do débito sobre o valor acordado.

Desta forma, temos que, nestes casos de falecimento tanto de promissário comprador ou de promitente vendedor, em curso na efetivação da transação imobiliária formalizada por meio de Contrato de promessa de compra e venda, é majoritário o entendimento dos Tribunais, principalmente, do Superior Tribunal de Justiça – STJ – acompanhando o que dispõe as legislações vigentes sobre o tema, de que os direitos e deveres concernentes ao contrato acima mencionado transfere-se aos herdeiros de quem os contraiu.

Portanto, não há que se falar em prejuízo, mais sim em direito a habilitar-se nos autos do procedimento de Inventário da pessoa falecida, seja este procedimento judicial ou extrajudicial, para o fim de pleitear pelo reconhecimento da transação realizada entre as partes, por meio da apresentação do respectivo contrato celebrado e, como consequência, obter o direito à transferência de propriedade do imóvel negociado (quando se tratar de falecimento do promitente vendedor) ou ao pagamento do valor devido pela venda do imóvel (quando se tratar de falecimento do promissário comprador).

Quanto ao mencionado direito dos herdeiros do promissário comprador e do promitente vendedor em habilitar-se nos autos do procedimento de Inventário, temos como fundamento o Decreto-Lei 58/37, o Código Civil e o Código de Processo Civil, onde todos reconhecem, além da transmissibilidade dos direitos e deveres advindos da celebração de Contrato de promessa de compra e venda, os direitos, ainda que possessórios, do autor da herança, sobre bens imóveis que tenha adquirido em vida mas que não tenha sido levada a registro por circunstâncias diversas, o que confere aos seus herdeiros a transmissibilidade dos referidos direitos a título de herança do patrimônio constituído.

Logo, os herdeiros do promitente vendedor, bem como do promissário comprador obriga-se, nesta qualidade, a proceder com a transferência de propriedade de imóvel adquirido com boa-fé e a pagar dívida decorrente de compra de imóvel formalizada por meio de Contrato de promessa de compra e venda, respectivamente.

Por fim, é necessário compreender que, o direito à posse de um bem, se devidamente comprovado, não se discute, mas se transmite aos herdeiros do titular desse direito, no entanto, este fato não impede que haja discussão em momento posterior e pela via adequada sobre o direito à propriedade do bem negociado e sobre o débito referente a esta negociação, realizada entre a pessoa que faleceu e a outra parte sobrevivente, a fim de que seja procedida a regularização do imóvel.

Decreto-Lei 58/37 -

Art. 12. Subentende-se no contrato a condição resolutiva da legitimidade e validade do título de domínio.

(...)

§ 2º O falecimento dos contratantes não resolve o contrato, que se transmitirá aos herdeiros.

Código Civil -

Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres.

Código de Processo Civil –

Art. 620. Dentro de 20 (vinte) dias contados da data em que prestou o compromisso, o inventariante fará as primeiras declarações, das quais se lavrará termo circunstanciado, assinado pelo juiz, pelo escrivão e pelo inventariante, no qual serão exarados:

(..)

IV - a relação completa e individualizada de todos os bens do espólio, inclusive aqueles que devem ser conferidos à colação, e dos bens alheios que nele forem encontrados, descrevendo-se:

(...)

g) direitos e ações;