IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS EM MATRÍCULA DE BENS INDISPONÍVEIS – PROVIMENTO 188 DO CNJ

A compra de um imóvel, apesar de ser o sonho de consumo da grande maioria das pessoas, a depender da forma pela qual seja realizada, pode se tornar um grande pesadelo.

Isso porque, independente das intenções por trás da aquisição de um imóvel, seja, principalmente, como forma de oferecer a si e a sua família um local seguro para moradia ou com o propósito de aquisição de propriedades para fins de investimento financeiro, e consequente alcance da tão sonhada independência financeira, muitas são as nuances a serem observadas e planejadas para que o objetivo final seja alcançado com êxito e o mínimo de prejuízo e desgastes possíveis.

Considerando as peculiaridades envolvidas na tradicional transação imobiliária de compra e venda de imóveis, a existência de dívidas em nome de quem está vendendo um imóvel é muito comum e frequente. Dívidas estas que afetam diretamente o patrimônio que está sendo negociado e que, de igual modo, afeta os direitos de quem está adquirindo este imóvel.

Deste modo, ter o conhecimento desta informação, assim como de tantas outras que possam, tanto a curto quanto a longo prazo, causar aflições ao adquirente de boa-fé, é primordial e necessária. Assim como, as medidas cabíveis para buscar solucionar de forma amigável e equilibrada os conflitos já existentes e os que, por ventura, possam vir a se configurarem, é postura inteligente.

Quanto as medidas de minimização de riscos na compra e venda de imóveis, temos, recentemente, a entrada em vigor do Provimento nº 188 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, que tem por objetivo obstar que um imóvel seja desfeito, sendo este alvo de constrição por inadimplência, em suas mais diversas circunstâncias, por parte de seu atual proprietário.

Nesse momento, faz se necessário ressaltar que, o propósito não é fazer juízo sobre o débito existente em nome de quem tem por finalidade alienar um imóvel, até mesmo porque diversas são as circunstâncias alheias à vontade de um indivíduo que o levam a passar por dificuldades financeiras. E, por vez, a venda de um imóvel pode ter por finalidade, inclusive, a reversão deste bem imóvel em valores pecuniários justamente para a quitação de dívidas existentes.

Por tais razões, as medidas a serem tomadas com base no Provimento acima citado não impedirá que a negociação se concretize, se a mesma, em relação a todas as partes envolvidas, está sendo formalizada com base na boa-fé objetiva.

Dito isto, passemos a análise das mudanças trazidas pelo Provimento nº 188 do CNJ.

Antes da vigência do Provimento supracitado, tínhamos que, na negociação de compra e venda de um imóvel, após realizarem a lavratura de escritura pública para este fim em Cartório de Notas, vendedor e comprador juntos, tinha este último, após efetuar o pagamento pelo valor da compra do bem, como forma de adquirir a propriedade deste, a incumbência de se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis onde se encontrava registrada a matrícula do imóvel, com o objetivo de levar a mencionada escritura a registro no teor dessa matrícula e, enfim, se tornar proprietário.

Entretanto, após a solicitação da realização do referido registro, se houvesse a ocorrência de informação de indisponibilidade daquele bem, em decorrência de decretação judicial por conta de diversas razões, como por exemplo, dívidas existentes em nome do vendedor do imóvel, o registro supra solicitado era atendido como prioridade e, portanto, efetuado na matrícula do imóvel, procedendo-se a transferência de propriedade e também de responsabilidade sobre os gravames existentes sobre este imóvel.

A partir da entrada em vigência do Provimento nº 188 do CNJ, todos os trâmites acima informados quanto à forma regular da negociação de compra e venda de imóveis devem ser adotados, com a diferença que, a solicitação de registro da escritura pública de compra e venda não terá mais preferência sobre o registro de indisponibilidade do imóvel, o que não permitirá que a transferência de propriedade seja realizada, já que o registro da compra do bem não poderá ser feito.

É importante frisar que, o provimento deixa claro que a transação imobiliária pode ser realizada ainda que recai indisponibilidade sobre o bem, porém o que não poderá ser realizado é o registro desta transação, ou seja, da escritura pública concernente a esta transação, para fins de transferência de propriedade.

Portanto, conclui-se que, a escritura pública somente transfere ao adquirente o direito à posse sobre o imóvel, quanto ao direto à propriedade, esta ficará pendente, até que o atual proprietário do imóvel resolva a indisponibilidade que recai sobre o bem.

 O provimento não impede que o negócio jurídico seja realizado entre as partes, uma vez que a indisponibilidade não impede que seja lavrada escritura pública de compra e venda referente a este bem, todavia, determina de forma expressa, que a ciência deste fato seja dada as partes envolvidas.

Logo, o objetivo não é impedir a negociação pretendida, mas sim conferir maior segurança jurídica e consciência as pessoas direta e indiretamente envolvidas nas transações imobiliárias, cabendo somente a estas a escolha por pagar pelos riscos inerentes a avença.

 - Provimento nº 188 do Conselho Nacional de Justiça - CNJ

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Art. 320-F. A consulta ao banco de dados da CNIB será obrigatória para todos os notários e registradores de imóveis, no desempenho de suas atividades, bem como para a prática dos atos de ofício, nos termos da Lei e das normas regulamentares, devendo o resultado da consulta ser consignado no ato notarial.

Parágrafo único. A existência de ordem de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública, mas obriga que as partes sejam cientificadas, bem como que a circunstância seja consignada no ato notarial.

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Art. 320-I. Os oficiais de registro de imóveis deverão consultar, diariamente, a CNIB e prenotar as ordens de indisponibilidade específicas relativas aos imóveis matriculados em suas serventias, bem como devem lançar as indisponibilidades sobre o patrimônio indistinto na base de dados utilizada para o controle da tramitação de títulos representativos de direitos contraditórios.

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§ 3º A superveniência de ordem de indisponibilidade impede o registro de títulos, ainda que anteriormente prenotados, salvo exista na ordem judicial previsão em contrário.

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